Vous avez cessé de payer vos charges de copropriété ou vos mensualités d’emprunt par exemple. Par conséquent, vos dettes se sont accumulées auprès de la banque et/ou de votre syndic. Un commandement de payer vous est signifié… Il marque l’entrée dans la procédure de saisie immobilière.
La procédure de saisie immobilière est complexe et peut plonger les personnes en situation de défaut de paiement dans une situation très difficile. Lorsque cette procédure va à son terme, les conséquences sont souvent désastreuses avec la perte de son bien immobilier.
Le commandement à payer et ses conséquences
Le commandement de payer vaut saisie immobilière. Tout commence donc avec la signification par un commissaire de justice d’un commandement de payer.
- Que vous avez huit jours pour régler la somme que vous devez (30 jours si le bien est hypothéqué). A défaut, la procédure à fin de vente du bien se poursuivra.
- Que vous avez interdiction de vendre (ou de donner) le bien et d’en percevoir les fruits (loyers le cas échéant). En effet, le commandement de payer valant saisie du bien ; celui-ci est rendu indisponible. Autrement dit, vous ne pouvez plus en disposer comme bon vous semble.
Un commandement à payer à une durée de vie de cinq ans.
Pour être valable, le commandement de payer doit comporter une série de mentions obligatoires. Elles sont définies à l’article R. 321-3 du Code des procédures civiles d’exécution. Le commandement de payer stipule notamment :
- Le titre exécutoire en vertu duquel les poursuites sont lancées ;
- Un décompte des sommes réclamées ;
- La désignation de chacun des biens ou droits sur lesquels porte la saisie immobilière.
Il précise aussi en son alinéa 8 que vous gardez la possibilité de rechercher un acquéreur ou de donner mandat à cet effet pour procéder à la vente amiable de votre bien.
Notre conseil : contactez Stop-Saisie dès réception du commandement de payer. Nous évaluerons avec vous vos chances de garder le bien ou de le vendre à l’amiable au meilleur prix.
La vente à l’amiable
Vous pourrez procéder à la vente amiable de votre bien si vous obtenez l’accord de votre créancier et l’autorisation du juge de l’exécution. Quelles sont les modalités d’une vente à l’amiable ?
Le prix de vente dans le cadre d’une vente amiable est fixé par le juge de l’exécution « eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente » (art. R322-21 du Code des procédures civiles d’exécution).
Vous ne serez pas autorisé à vendre votre bien en-deçà du prix de vente déterminé par le juge. Une vente qui se ferait à un niveau de prix inférieur à celui qui a été ordonné ne serait pas validée par l’autorité judiciaire.
Cela dit, négocier un prix de vente avec le juge est possible. Reste que définir le prix de vente le mieux conforme à vos intérêts n’est pas chose facile dans un tel contexte.
Dans un délai de quatre mois au maximum après l’audience d’orientation, vous serez convoqué à une nouvelle audience dite audience de rappel. Dans l’intervalle, il vous reviendra de faire toutes les démarches susceptibles d’entraîner la vente de votre bien.
Si lors de l’audience de rappel vous êtes en mesure de produire un compromis de vente ; alors le juge vous accordera un délai de trois mois supplémentaires pour signer l’acte authentique de vente. Après ce délai de trois mois, la vente du bien sera définitive si les conditions fixées pour la vente amiable sont remplies (respect du prix plancher).
Votre ou vos créanciers recevront la somme versée par l’acquéreur au titre de remboursement de vos dettes. Si le montant de cette somme est inférieur au total des sommes que vous devez, vous devrez vous acquitter du restant de la dette.
Faut-il nécessairement attendre l’audience d’orientation pour demander l’autorisation de vendre de façon urgente c’est-à-dire d’entrer dans un processus de vente à l’amiable ? « La demande tendant à la vente amiable de l’immeuble peut être présentée et jugée avant la signification de l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation sous réserve pour le débiteur de mettre en cause les créanciers inscrits sur le bien. »
La vente forcée
La vente forcée est ordonnée par le juge :
- En l’absence d’acheteur dans les délais impartis ;
- Si les conditions fixées pour la vente (prix plancher) ne sont pas remplies ;
- Sur demande du créancier s’il peut faire constater que vous n’effectuez pas les démarches nécessaires à la vente du bien.
La vente forcée prend la forme d’une vente aux enchères (vente par adjudication), la procédure est la suivante :
- La publicité de la vente
- La tenue de la vente forcée doit être diffusée pour attirer le plus grand nombre possible d’acheteurs.
- Un avis est déposé au greffe du juge de l’exécution, affiché dans les locaux de la juridiction, et publié dans un journal d’annonces légales. Charge au créancier de s’en occuper, à vos frais cependant.
L’avis devra comporter :
- La désignation du bien saisi et sa description sommaire, que le montant de la mise à prix, les jour, heure et lieu de la vente.
- Un avis simplifié sera apposé, à l’entrée de l’immeuble et fera l’objet d’une publication dans deux périodiques locaux. Charge toujours au créancier de s’en occuper.
La mise à prix est le prix de départ à partir duquel les enchères peuvent commencer. Son montant doit être attractif pour attirer un maximum d’enchérisseurs. Il est fixé par le créancier poursuivant et sera nécessairement inférieur à la valeur vénale du bien.
Vous pouvez contester la mise à prix devant le juge de l’exécution en cas d’insuffisance manifeste.
La vente a lieu au cours de l’audience dite d’adjudication. Elle a lieu au palais de justice en présence du juge de l’exécution qui a décidé de la date.
Les acheteurs potentiels se font représenter par leurs avocats. Ce sont ces derniers qui portent les enchères.
La dernière enchère détermine l’acheteur du bien. En l’absence de surenchère, le créancier est déclaré adjudicataire. Ce qui signifie que le bien lui est attribué pour le montant de la mise à prix.
À la fin de l’audience, le juge de l’exécution rend un jugement d’adjudication comprenant notamment : la date et le lieu de la vente forcée, l’identité de l’adjudicataire et le prix de la vente.
La somme récoltée à la fin de la dernière enchère sera versée au créancier. Après remboursement, le juge mettra fin à la procédure de saisie.
Une question sur la procédure de saisie immobilière ?
Tout bien immobilier dont vous êtes propriétaire peut être saisi, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement, d’un immeuble ou d’un garage… et que le bien soit habité ou non. Sa valeur doit être proche du montant de la somme que vous devez.
- Le débiteur lui-même, ses codébiteurs solidaires ou cautions personnelles ;
- L’acquéreur d’un immeuble hypothéqué ;
- Le tiers qui a garanti la dette d’autrui en conférant une hypothèque sur son immeuble ;
- Les héritiers ou ayants-droits du débiteur décédé.
Si vous remboursez votre créancier dans le délai imparti de huit jours, la saisie immobilière et ses conséquences s’arrêteront définitivement. Dans le cas contraire la procédure suivra son cours et vous serez convoqué à une audience d’orientation.
Au préalable, le commissaire de justice réalisera les actes préparatoires à la vente du bien saisi :
- Il établit le procès-verbal de description du bien saisi ;
- Il publie le commandement de payer au service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques) ;
- Il vous remet une assignation à comparaître à une audience d’orientation. Vous serez assigné devant le juge de l’exécution (JEX).
Le commissaire de justice est tenu de respecter les délais suivants :
- Deux mois tout au plus entre la signification du commandement de payer et sa publication au service de publicité foncière ;
- Deux mois tout au plus entre la publication du commandement de payer et la remise de l’assignation à comparaître ;
- Un à trois mois entre l’assignation à comparaître et la tenue effective de l’audience d’orientation.
L’audience d’orientation doit permettre au juge de l’exécution (JEX) d’entendre les deux parties, soit vous et votre créancier. Une fois la situation évaluée, il rendra ses conclusions sur les suites à donner à la saisie.
L’audience d’orientation peut donc déboucher sur la vente forcée du bien ou sur sa vente à l’amiable. Mais elle peut aussi mettre fin définitivement ou temporairement à la saisie immobilière, si vous l’avez contestée avec succès.
Il est possible de faire une surenchère dans les dix jours qui suivent la vente aux enchères. Une surenchère entraînera de facto la tenue d’une nouvelle audience dite audience de surenchère. Au cours de cette audience, les enchères reprendront au niveau du montant de la surenchère. À la fin de l’audience, le juge de l’exécution rendra un jugement d’adjudication indiquant notamment la date et le lieu de la vente, l’identité de l’adjudicataire et le prix de la vente.
La vente est remise en question. On dit qu’il y a résolution rétroactive de la vente. Cela a pour effet de vous rétablir dans vos droits. Vous redevenez provisoirement propriétaire du bien. Vous pouvez y voir l’occasion de le récupérer. Comment ? En
vous acquittant de la totalité de vos dettes (principal, intérêts, frais et émoluments) auprès de vos créanciers.
Vous aurez entre deux et quatre mois pour réunir les fonds. C’est en effet le délai séparant les deux audiences : l’audience d’enchères et l’audience de vente sur surenchère. Ce délai est fixé par le juge.
Dans la pratique, il est plus proche des quatre mois que des deux mois. Un certain formalisme doit être respecté. A défaut, la surenchère peut être jugée irrecevable.
En tant que débiteur vous ne serez pas autorisé à porter une surenchère.
Si vous ne quittez pas les lieux, le nouveau propriétaire pourra mandater un commissaire de justice voire faire appel au concours de la force publique. Vous ne pourrez pas vous soustraire à cette obligation. Mieux vaut vous y préparer.