Comprendre l’adjudication immobilière, son fonctionnement et comment la stopper

L’adjudication immobilière représente souvent une issue redoutée par les propriétaires en difficulté financière. Ce processus, qui aboutit à la vente aux enchères forcée d’un bien immobilier, entraîne une perte de contrôle sur la transaction et, bien souvent, une vente à un prix inférieur à la valeur réelle du bien. Pourtant, il existe des solutions pour éviter cette situation et préserver au mieux ses intérêts.

Dans cet article, nous détaillons le fonctionnement de l’adjudication immobilière, ses implications pour le propriétaire et les moyens concrets de l’arrêter avant qu’elle ne se réalise. De la négociation avec les créanciers à la vente amiable en passant par les recours judiciaires, découvrez les alternatives qui permettent d’éviter cette procédure et d’opter pour une solution plus avantageuse.

Adjudication immobilière définition et fonctionnement

L’adjudication immobilière est un terme utilisé pour parler de la vente aux enchères par lequel un bien immobilier est attribué au plus offrant sous l’autorité d’un tribunal. Elle intervient principalement dans le cadre des saisies immobilières, lorsqu’un propriétaire ne parvient plus à rembourser ses dettes et que ses créanciers demandent la vente forcée du bien pour récupérer les sommes dues. Ce processus suit une procédure judiciaire stricte, au terme de laquelle le bien est mis en vente lors d’une audience publique et attribué à l’enchérisseur proposant le prix le plus élevé.

Ce type de vente présente des particularités importantes : contrairement à une transaction immobilière classique, le propriétaire n’a aucun contrôle sur le prix final ni sur l’acquéreur. De plus, la vente se fait généralement à des montants inférieurs à la valeur réelle du bien, ce qui peut entraîner des pertes financières significatives. Une fois le bien adjugé, l’ancien propriétaire est tenu de quitter les lieux, sauf exception. L’adjudication immobilière est donc souvent perçue comme une issue défavorable pour les propriétaires en difficulté financière, d’où l’intérêt d’explorer des alternatives avant d’en arriver à ce stade.

Comment se passe une vente par adjudication immobilière ?

Une vente par adjudication immobilière se déroule généralement en plusieurs étapes clés, encadrées par la loi et supervisées par une autorité compétente, comme un tribunal ou un notaire. Voici comment se passe cette procédure :

1. La mise en place de la vente

La première étape consiste à la mise en place de la procédure d’adjudication, qui peut être initiée suite à une saisie immobilière ou une demande volontaire de vente. Si la vente est forcée, le tribunal notifie le propriétaire du bien qu’une procédure de saisie a été lancée. Ensuite, un avis de vente est publié dans des journaux légaux ou des plateformes dédiées pour informer le public et les potentiels enchérisseurs de la mise en vente du bien. Cet avis comprend des détails sur le bien immobilier, la mise à prix et la date de l’enchère.

2. L’audience d’adjudication

L’audience d’adjudication se tient à la date et au lieu précisés dans l’avis. Les enchères sont ouvertes au public, mais seuls les avocats habilités à participer dans le cadre d’une saisie judiciaire peuvent enchérir pour le compte de leurs clients. Lors de l’audience, le bien est présenté brièvement, et les enchères commencent à partir de la mise à prix. Les participants peuvent enchérir librement jusqu’à ce qu’une offre finale soit proposée.

3. La surenchère (si applicable)

Après l’adjudication initiale, il existe un délai légal de 10 jours, durant lequel une surenchère peut être déposée par un tiers, c’est-à-dire une personne autre que l’adjudicataire. Si une surenchère d’au moins 10% du prix adjugé est déposée, une nouvelle audience est organisée pour ouvrir à nouveau les enchères. Si aucune surenchère n’est faite, la vente devient définitive.

4. La finalisation de la vente

Une fois la vente validée et l’adjudicataire désigné, le bien est officiellement vendu au prix de l’enchère. L’adjudicataire doit alors verser une partie du prix immédiatement (souvent un pourcentage du montant total) et le solde dans un délai déterminé, généralement sous 60 jours. Des frais supplémentaires peuvent être ajoutés, notamment les frais de notaire, les droits d’enregistrement, et les frais judiciaires.

5. L’attribution du bien

Une fois que le paiement complet a été effectué et que toutes les formalités sont remplies, l’adjudicataire devient le propriétaire légal du bien. Si l’adjudication concernait un bien saisi, le propriétaire précédent doit libérer les lieux, sauf si une solution amiable ou un autre arrangement a été trouvé. Dans certains cas, notamment lorsqu’un propriétaire souhaite rester dans le bien après la vente, il peut négocier un contrat de location avec l’adjudicataire.

La vente par adjudication immobilière est donc un processus qui se déroule sous le contrôle strict des autorités compétentes, avec des règles bien définies concernant les enchères, la surenchère et la finalisation de la vente. Pour les propriétaires en difficulté financière, cette procédure peut avoir des conséquences importantes, d’où l’intérêt d’explorer d’autres options avant d’en arriver à ce stade.

Qui paie les frais d’adjudication ? 

Les frais d’adjudication sont principalement à la charge de l’acheteur, c’est-à-dire l’adjudicataire, mais certains coûts peuvent aussi incomber au propriétaire initial en fonction de la nature de la vente. Voici un détail des différents frais liés à une adjudication immobilière et qui doit les payer :

1. Les frais à la charge de l’adjudicataire (l’acheteur)

L’adjudicataire doit payer plusieurs types de frais en plus du prix d’adjudication :

• Les frais de publication et de publicité : ces frais couvrent les annonces légales et la diffusion de l’avis de vente.
• Les émoluments de l’avocat : dans une vente judiciaire, l’adjudicataire doit obligatoirement être représenté par un avocat, ce qui entraîne des honoraires.
• Les droits d’enregistrement : il s’agit des taxes dues à l’État sur la mutation du bien, similaires à celles d’une vente classique (environ 5 à 6 % du prix d’adjudication).
• Les frais de notaire : ils couvrent les formalités administratives et l’enregistrement de la transaction.
• Les frais préalables : ce sont les frais engagés par le créancier pour organiser la vente (expertise, procédure judiciaire, publication de l’annonce, etc.). Ces frais sont remboursés par l’adjudicataire et ajoutés au prix de vente.
• Les frais de consignation : avant d’enchérir, l’adjudicataire doit verser une consignation (souvent 10 % du prix de mise à prix) pour garantir son engagement.

2. Les frais à la charge du propriétaire saisi

Le propriétaire initial peut aussi supporter certains coûts :

• Le solde de sa dette : si le prix d’adjudication est insuffisant pour couvrir la totalité de la dette et des frais de procédure, le propriétaire saisi reste débiteur de la différence.
• Les charges impayées : si des charges de copropriété ou des taxes locales restent dues, elles peuvent être récupérées sur le produit de la vente.
• Les frais d’expulsion : si l’ancien propriétaire refuse de quitter les lieux après l’adjudication, une procédure d’expulsion peut être engagée, avec des coûts qui peuvent lui être imputés.

En résumé, l’essentiel des frais d’adjudication repose sur l’acheteur, mais le propriétaire initial peut aussi subir des coûts indirects, notamment si le prix de vente ne couvre pas la totalité de ses dettes. C’est pourquoi, il est souvent préférable pour un propriétaire en difficulté d’explorer d’autres solutions avant d’en arriver à l’adjudication, comme une vente amiable ou une offre comme celle de Stop Saisie, qui lui permet de conserver une certaine maîtrise sur la transaction.

Comment arrêter une adjudication immobilière ?

Il existe plusieurs moyens d’arrêter une adjudication immobilière avant qu’elle ne se déroule, en fonction du stade de la procédure et de la situation du propriétaire. Voici les principales solutions :

Régler la dette avant la vente

Si la vente par adjudication est le résultat d’une saisie immobilière, la première solution consiste à rembourser la totalité des sommes dues avant l’audience d’adjudication. Cela inclut le capital restant dû, les intérêts et les frais de procédure. Une négociation avec le créancier (banque, organisme de prêt) peut permettre d’obtenir un échéancier de paiement ou un réaménagement de la dette.

Vendre le bien avant l’adjudication (vente amiable)

Avant que la vente aux enchères n’ait lieu, le propriétaire peut vendre son bien de gré à gré à un acheteur privé. Cette solution est souvent préférable, car elle permet de vendre à un meilleur prix que lors d’une adjudication. Il est possible de négocier directement avec des acheteurs ou de passer par des sociétés spécialisées comme Stop Saisie, qui proposent une vente rapide tout en permettant, si souhaité, de rester dans le logement en tant que locataire.

Contester la procédure judiciaire

Si des irrégularités ont été commises dans la procédure de saisie ou si des vices de forme existent (erreur dans le commandement de payer, absence de notification, défaut de mise en demeure…), il est possible d’engager un recours en justice. Un avocat spécialisé en droit immobilier peut déposer une contestation auprès du juge de l’exécution pour tenter d’annuler ou de suspendre la procédure.

Déposer un dossier de surendettement

Si le propriétaire est en situation de surendettement, il peut saisir la Commission de surendettement des particuliers auprès de la Banque de France. Si la commission accepte le dossier, elle peut décider de suspendre les procédures en cours, y compris l’adjudication, et proposer un plan de remboursement adapté.

Obtenir un report ou une suspension judiciaire

En cas de circonstances exceptionnelles (maladie grave, difficultés économiques passagères), un juge peut accorder des délais de paiement supplémentaires et suspendre la procédure de saisie. Cette démarche doit être menée rapidement avec l’aide d’un avocat.

Trouver un accord avec le créancier

Avant l’audience d’adjudication, il est parfois possible de négocier un accord avec le créancier pour stopper la vente en trouvant une solution alternative :

• Un rachat de crédit avec un autre établissement bancaire
• Une restructuration de la dette
• Une vente avec portage immobilier, où un investisseur rachète temporairement le bien et le propriétaire peut continuer à l’occuper

L’adjudication immobilière n’est pas une fatalité, et plusieurs solutions existent pour l’éviter. L’option la plus avantageuse dépend de la situation financière du propriétaire et du stade de la procédure. Stop Saisie offre une alternative efficace en permettant aux propriétaires en difficulté de vendre leur bien rapidement sans subir les contraintes d’une vente judiciaire, tout en ayant la possibilité de rester dans leur logement.